依公寓大廈管理條例規定，有關公寓大廈之共用部分，下列何者得做為約定專用部分？

本題考點

公寓大廈共用部分「不得為約定專用部分」的列舉範圍，以及法定停車空間在共用部分與約定專用之間的定位。

正解理由

《公寓大廈管理條例》第 7 條先立下原則：共用部分不得獨立使用供做專有部分；再列舉五款「並不得為約定專用部分」的共用部分，分別是公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯及其通往室外之通路或門廳（含社區內各巷道、防火巷弄）、基礎與主要樑柱等主要構造、約定專用有違法令使用限制者，以及其他有固定使用方法並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。選項 (A)(B)(C) 都能在列舉款中逐字找到對應，屬於禁止約定專用的範圍；

法定停車空間則不在列舉之內。再看《公寓大廈管理條例》第 58 條第 2 項，法律禁止的是起造人或建築業者把法定停車空間「讓售於特定人」或「為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權」，反面而言，法定停車空間仍屬共用部分，但可以在區分所有權人之間約定由特定區分所有權人專用；而依同條例第 23 條第 2 項，約定專用部分之範圍及使用主體必須載明於規約才生效力。法定停車空間正是實務上最典型、以規約約定專用的共用部分，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   公寓大廈本身所占之地面，是《公寓大廈管理條例》第 7 條列舉的第一種不得約定專用的共用部分。它承載整棟建築物，是全體區分所有權人共同的基礎權利，若交由某一戶專用，等於讓單一住戶支配全體的立足之地，所以不得為約定專用部分，不符題目所問。

2. (B)

   基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，就是《建築法》第 8 條所稱建築物的「主要構造」，也被《公寓大廈管理條例》第 7 條明文列為不得約定專用。這些構件承擔全棟結構安全，任何一戶都不能取得排他使用權；住戶就算只是修繕裝修，依《公寓大廈管理條例》第 16 條第 3 項未經主管建築機關核准也不得破壞或變更主要構造。故 (B) 不符題目所問。

3. (C)

   連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，是全體住戶日常出入與避難的動線，《公寓大廈管理條例》第 7 條明文排除約定專用；同款還包括社區內各巷道、防火巷弄。此外《公寓大廈管理條例》第 16 條第 2 項也禁止住戶在樓梯間、共同走廊堆置雜物、設置柵欄或門扇，兩者共同確保動線不被私人占用。故 (C) 不符題目所問。

4. (D)

   法定停車空間不在《公寓大廈管理條例》第 7 條列舉的不得約定專用範圍內，同條例第 58 條第 2 項也只禁止起造人或建築業者將其讓售特定人，或為「區分所有權人以外」之特定人設定專用使用權；它雖然不能獨立變成專有部分，仍可依同條例第 23 條第 2 項載明於規約，約定由特定區分所有權人專用。故 (D) 得做為約定專用部分，符合題目所問。

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