某社區欲在公寓大廈樓頂設置廣告，以增加社區公共基金之收入，惟向當地主管建築機關申請廣告物設置許可前，應依下列何種程序辦理始生效力？

本題考點

公寓大廈樓頂平臺設置廣告物時，區分所有權人會議決議的生效要件——除了區分所有權人會議決議外，設置於屋頂者還須經頂層區分所有權人同意。

正解理由

《公寓大廈管理條例》第 33 條規定，區分所有權人會議之決議，未經依所列事項辦理者，不生效力；其中公寓大廈外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意，該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。本題是在樓頂設置廣告，所以必須「區分所有權人會議決議」加上「頂層區分所有權人同意」兩個要件同時具備，決議才生效力，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   不符。管理委員會是執行機關，不是公寓大廈的最高意思機關；《公寓大廈管理條例》第 37 條規定管理委員會會議決議之內容不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議。樓頂平臺屬共用部分，設置廣告涉及全體區分所有權人的權益，《公寓大廈管理條例》第 33 條以「區分所有權人會議之決議」為規範對象，管理委員會會議決議無法取代，也同樣欠缺頂層區分所有權人同意。

2. (B)

   不符。區分所有權人會議決議是必要條件但不是充分條件。依《公寓大廈管理條例》第 33 條，設置於屋頂者，決議未經頂層區分所有權人同意就不生效力；選項只寫到決議，漏掉頂層同意這一要件。

3. (C)

   符合。區分所有權人會議決議（依《公寓大廈管理條例》第 31 條的出席與同意門檻作成）加上頂層區分所有權人同意，兩要件兼具，決議始生效力。

4. (D)

   不符。條例沒有要求會議紀錄經法院公證。《公寓大廈管理條例》第 34 條第 1 項對會議紀錄的要求是載明開會經過及決議事項、由主席簽名、於會後十五日內送達各區分所有權人並公告；同條例第 34 條第 2 項要求紀錄與簽名簿、委託書一併保存。選項多加了不存在的公證要件，又漏掉頂層區分所有權人同意。

記憶點