建築物使用期間，若涉及公寓大廈共用部分之拆除、重大修繕或改良，應依下列何種程序始得施作？

本題考點

公寓大廈共用部分的「拆除、重大修繕或改良」由哪一個機關決定；要與一般的「修繕、管理、維護」區分——前者屬全體區分所有權人的重大決策，後者屬管理委員會的日常執行事項。

正解理由

依《公寓大廈管理條例》第 11 條第 1 項，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，「應依區分所有權人會議之決議為之」；其費用依同條例第 11 條第 2 項由公共基金支付或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔。共用部分屬全體區分所有權人共有，拆除、重大修繕或改良會改變共有財產的狀態並動用全體的錢，因此必須由全體區分所有權人組成的會議決議，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   不符合。管理服務人是受僱或受任執行管理維護業務的人員或公司，其業務依《公寓大廈管理服務人管理辦法》第 24 條以契約範本規範的受僱、受任關係為基礎，只是執行者，沒有權限同意共用部分的拆除、重大修繕或改良。要符合題意，同意主體須改為區分所有權人會議。

2. (B)

   不符合。管理委員會負責的是共用部分的「修繕、管理、維護」，見《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項，屬日常執行事項；拆除、重大修繕或改良則超出其權限。而且依《公寓大廈管理條例》第 37 條，管理委員會會議決議之內容不得違反區分所有權人會議決議，可見管理委員會位階在區分所有權人會議之下，不能以自己的同意取代會議決議。

3. (C)

   不符合。共用部分屬全體區分所有權人共有，不是當層區分所有權人的財產，只取得當層同意並不足以處分全體共有的部分。條例中須經特定樓層區分所有權人同意的情形是例外規定，例如《公寓大廈管理條例》第 33 條對外牆面、樓頂平臺設置廣告物或基地台等，屬於區分所有權人會議決議的「附加生效要件」，而不是取代會議決議。

4. (D)

   符合，為本題答案。依《公寓大廈管理條例》第 11 條第 1 項，共用部分之拆除、重大修繕或改良應依區分所有權人會議之決議為之；會議的出席與同意門檻依同條例第 31 條，除規約另有規定外，須區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

記憶點