依公寓大廈管理條例規定，下列何者非屬新建建築物起造人應盡之職務或義務？

本題考點

公寓大廈管理條例課予新建公寓大廈起造人的職務與義務，包括提列公共基金、召集首次區分所有權人會議、在管理組織成立前擔任管理負責人，以及銷售前須領得建造執照。

正解理由

逐一對照條例中以起造人為主體的規定：《公寓大廈管理條例》第 18 條第 1 項要求起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列公共基金；同條例第 28 條第 1 項要求所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議；同條例第 28 條第 3 項規定起造人於管理委員會成立或管理負責人推選前，為公寓大廈之管理負責人。

至於銷售，《公寓大廈管理條例》第 58 條第 1 項規定的是起造人或建築業者「非經領得建造執照，不得辦理銷售」，條例並沒有以「預售屋買賣定型化契約提送主管機關核備」作為起造人的銷售要件。題目問「非屬」起造人依本條例應盡之職務或義務者，故選 A。

逐項排除

1. (A)

   不屬於本條例所定起造人義務，為本題答案。本條例對起造人銷售所設的門檻是《公寓大廈管理條例》第 58 條第 1 項的「領得建造執照」；選項主體雖同為起造人，但把要件換成「定型化契約提送主管機關核備」，要件與程序都不是本條例的規定。本條例在銷售面另有《公寓大廈管理條例》第 58 條第 2 項禁止起造人或建築業者將共用部分（包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備）讓售於特定人，或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權。要改成本條例的正確敘述，應為「非經領得建造執照，不得辦理銷售」。

2. (B)

   屬於起造人義務，敘述正確。《公寓大廈管理條例》第 18 條第 1 項列舉公共基金的來源，首項就是起造人按工程造價一定比例或金額提列；同條例第 18 條第 2 項並要求起造人於使用執照申請時，提出繳交主管機關公庫代收之證明，待管理委員會成立或管理負責人推選、並完成共用部分點交後報備，由公庫代為撥付。

3. (C)

   屬於起造人義務，敘述正確。《公寓大廈管理條例》第 28 條第 1 項規定區分所有權人與區分所有權比例均達半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人並向主管機關報備；同條例第 28 條第 2 項補充起造人為數人時應互推一人為之，出席未達定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。《公寓大廈管理條例》第 25 條第 3 項在規定一般召集人由具區分所有權人身分之管理負責人、主任委員或管理委員擔任時，明文把同條例第 28 條第 1 項的起造人召集情形排除在外，可見首次會議由起造人召集。

4. (D)

   屬於起造人義務，敘述正確。《公寓大廈管理條例》第 28 條第 3 項規定起造人於召集區分所有權人召開會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。這段過渡期內，公共基金等事項仍需有人負責管理，條例因此讓起造人暫任管理負責人，直到住戶自治組織成立。

記憶點