下列何者不是都市更新權利變換實施辦法所稱權利變換關係人？

本題考點

都市更新權利變換程序中「權利變換關係人」的法定範圍，以及它與「土地所有權人」在制度上的分工。

正解理由

依《都市更新權利變換實施辦法》第 2 條，權利變換關係人是指辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人及耕地三七五租約承租人，列舉之中沒有土地所有權人。《都市更新條例》第 60 條第 1 項與第 60 條第 2 項也把當事人分成兩組：一組是土地所有權人，另一組是合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人；後一組的權利價值由實施者估定後，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利或現金補償範圍內，按其價值占原土地價值比率分配或補償。

《都市更新權利變換實施辦法》第 14 條更直接寫成「土地所有權人與權利變換關係人」並列，可見兩者是不同的法律地位：土地所有權人是分配的基礎主體，權利變換關係人是從土地所有權人份額中被切分出來受分配或補償的人。題目問「不是」權利變換關係人者，就是土地所有權人，故選 A。

逐項排除

1. (A)

   本選項把土地所有權人列為權利變換關係人，敘述錯誤，為本題答案。土地所有權人不在《都市更新權利變換實施辦法》第 2 條的列舉範圍內；它與權利變換關係人是「扣除」與「被分配」的關係：依同辦法第 14 條，協議不成或土地所有權人不願或不能參與分配時，土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後，再予分配或補償。正確說法是「土地所有權人是權利變換的參與分配主體，不屬權利變換關係人」。

2. (B)

   正確。合法建築物所有權人明列於《都市更新權利變換實施辦法》第 2 條。要件在「合法」二字：《都市更新條例》第 60 條第 1 項與第 60 條第 2 項處理、估定的是「合法建築物所有權之權利價值」，並非土地上任何地上物的所有人都當然是權利變換關係人，考生作答時要抓住這個限定詞。

3. (C)

   正確。地上權人明列於《都市更新權利變換實施辦法》第 2 條。依《都市更新條例》第 60 條第 2 項，實施者估定地上權價值，按其占原土地價值比率，在土地所有權人應分配範圍內分配或補償，原有地上權隨之消滅；依《都市更新權利變換實施辦法》第 11 條第 1 項，地上權人不願參與分配，或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元而無法分配者，得於權利變換計畫內表明以現金補償，補償金發放或提存後，再依同辦法第 11 條第 2 項囑託登記機關辦理塗銷登記。

4. (D)

   正確。耕地三七五租約承租人同樣明列於《都市更新權利變換實施辦法》第 2 條，《都市更新條例》第 60 條第 2 項並規定分配或補償納入權利變換計畫後，原有權利「消滅或終止」。三七五租約是債權性質的租賃關係，卻與地上權等用益物權一併被列為權利變換關係人，這是本題的陷阱點：不要以為只有物權人才算關係人。

記憶點