都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，經多少比例土地及全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建？

本題考點

都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，原則上以權利變換方式實施；要改採「協議合建」，必須取得全體土地及合法建築物所有權人同意，也就是百分之百同意。

正解理由

依《都市更新條例》第 25 條，重建區段之土地以權利變換方式實施為原則，主管機關或其他機關辦理者得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施；至於「其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者」，才得以協議合建或其他方式實施。題幹問的正是這個例外：能夠直接以協議合建實施整個重建區段的門檻是「全體」所有權人同意，換成比例就是 100%。協議合建本質上是地主與實施者之間的私法契約，每一位所有權人都要簽約才能把整個區段納入，所以法律要求全體同意；只要有人不同意，就回到權利變換這個原則，或改走《都市更新條例》第 25 條之 1 的多數決補充機制。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   正確。《都市更新條例》第 25 條明定經「全體」土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建方式實施，全體同意即 100%，與題幹所問的門檻相符。

2. (B)

   錯誤。90% 並非《都市更新條例》第 25 條或第 25 條之 1 所列的任何門檻。未達全體同意時，《都市更新條例》第 25 條的協議合建要件就不成立；要繼續以協議合建推動，只能改依同條例第 25 條之 1，且其要件是私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積「均超過五分之四」同意，並非 90%。

3. (C)

   錯誤。80% 容易讓人聯想到《都市更新條例》第 25 條之 1 的「五分之四」，但有三處不符：第一，同條例第 25 條之 1 的要件是「超過」五分之四，不是「達到」；第二，同條例第 25 條之 1 是在「未能取得全體所有權人同意」時才啟動的補充機制，不是題幹所問「得以協議合建」的原則門檻；第三，同條例第 25 條之 1 的效果只及於「達成合建協議部分」，不願參與者仍須以權利變換、協議價購或申請徵收後讓售處理，並不是整個重建區段直接以協議合建實施。題幹問的門檻應改為全體同意，即 100%。

4. (D)

   錯誤。75% 不是《都市更新條例》第 25 條、第 25 條之 1 所定任何一種協議合建的同意門檻；全體同意的門檻是 100%，多數決補充機制則是私有土地與私有合法建築物樓地板面積均超過五分之四，75% 兩者皆不相符。

記憶點