權利變換前各宗土地、更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，實施者應委託幾家以上專業估價者查估？又查估後由何者評定之？

本題考點

都市更新權利變換中，權利價值由誰委託、委託幾家專業估價者查估、查估後由誰評定，三個要件都規定在《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條。

正解理由

依《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條，權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，「由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之」。這句話可以拆成三個要件：第一，委託主體是實施者；第二，受託查估的是三家以上專業估價者，而專業估價者在《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條界定為不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者；

第三，查估完成後作成評定的，仍是這句話的主詞「實施者」，條文沒有把評定交給主管機關。評定結果接著進入權利變換計畫：《都市更新權利變換實施辦法》第 3 條要求土地、建築物及權利金分配清冊載明依此估定的更新前權利價值與更新後價值，可見查估與評定是實施者擬定分配內容的基礎作業。題目問「幾家以上」與「由何者評定」，答案分別是 3 家與實施者，兩個要件同時吻合的只有 (A)。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   正確。家數「3 家」對應《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條的「三家以上」，評定者「實施者」對應「由實施者委託……查估後評定之」，委託、查估、評定在同一條線上由實施者主導。

2. (B)

   錯誤。家數 3 家正確，但評定者寫成主管機關，與《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條不符：評定的主體是委託查估的實施者，主管機關不是這個階段的評定者。改成「3 家；實施者評定」才對。

3. (C)

   錯誤。評定者為實施者正確，但家數寫成 5 家，與《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條的「三家以上」不符。題目問的是「應委託幾家以上」，也就是法定的最低門檻；委託 5 家雖然也滿足「三家以上」，但 5 家不是規定的下限，作為本題答案不成立。改成 3 家才對。

4. (D)

   錯誤。兩個要件都不符：家數下限是三家而不是五家，評定者是實施者而不是主管機關。兩處都要改，才會回到 (A) 的組合。

記憶點